Prêts immobiliers

Les taux des prêts immobiliers ne devraient pas beaucoup bouger

Conseils pratiques sur les crédits, évolution des taux, impacts sur le marché immobilier…Philippe Taboret, DGA de Cafpi (courtier spécialisé en crédit) fait le point en cette période de confinement.

Comment s’organise le réseau Cafpi ?

Toutes nos agences sont fermées. Les conseillers Cafpi sont équipés pour travailler à distance. Ils suivent et accompagnent les clients qui ont des dossiers en cours et répondent à toutes les nouvelles demandes. Les collaborateurs des services supports et les back-offices sont pour 1/3 en télétravail et le reste des effectifs en chômage partiel, en arrêt maladie ou en congés.

Où en sont les taux de crédit et comment vont-ils évoluer ?

En général, les taux de crédit immobilier sont impactés par l’évolution du taux de l’OAT. Avec l’actualité incertaine, il n’a pas fini de faire le yoyo, entre hausse et baisse, passant d’une valeur positive à négative. Le taux de l’OAT variera selon la dynamique économique, la durée du confinement, les annonces du gouvernement, les décisions des Banques Centrales et de la demande. Il est donc impossible pour le moment d’affirmer que les taux de crédits immobilier vont augmenter ou à l’inverse baisser.  Même s’il est pour le moment compliqué d’être affirmatif concernant l’évolution des taux, nous pouvons estimer qu’ils ne devraient pas beaucoup bouger. Les banques centrales ont fait le nécessaire pour rassurer les marchés et les banques n’ont pas de raison d’augmenter leurs marges. Par ailleurs, une forte hausse des taux interdirait l’accès au crédit pour une grande partie des emprunteurs. En effet, le taux de l’usure (moyenne des taux des 3 derniers mois +30%) qui empêche tout emprunteur qui le dépasserait d’accéder au crédit est très bas (2,61% pour un emprunt de plus de 20 ans) et laisse peu de marge, lorsque l’on ajoute au taux proposé l’assurance emprunteur et autres frais occasionnés par la souscription d’un prêt. Il est donc peu probable que les taux augmentent rapidement et de façon importante

Les banques continuent-elles d’accompagner les clients dans leurs dossiers de crédit et acceptent-elles de nouvelles demandes ?

Oui les banques gèrent les dossiers en cours et la plupart d’entre elles étudient les nouvelles demandes mais avec des effectifs réduits et elles ont plus que jamais besoin de nous pour les aider. Le système bancaire est très sécurisé et empêche les banquiers de réaliser certaines opérations. L’APIC a d’ailleurs demandé au gouvernement (ministre du Logement et au ministre des Finances) par une lettre ouverte, de prendre des mesures de soutien pour le crédit aux particuliers. Parmi les propositions, l’APIC a demandé que la signature des actes authentiques à distance soit facilitée, en systématisant le recours aux moyens de visioconférence et signature électronique de documents afin de pallier la fermeture de nombreux offices notariaux. Même si nous estimons qu’il y aura un phénomène de rattrapage lorsque nous sortirons de cette crise, les banques ont besoin de continuer à attirer de nouveaux clients via le crédit immobilier, qui reste une valeur sûre appréciée des Français pour se constituer un patrimoine. C’est en ce sens, que banquiers comme courtiers en crédits immobiliers, nous utilisons tous les moyens mis à notre disposition grâce à la digitalisation du marché, afin de poursuivre l’accompagnement des clients et de minimiser l’impact du COVID-19 sur le processus d’accession. 

Un particulier a-t-il le droit de demander une suspension de ses échéances de prêt immobilier ? voire demander une réduction de ses mensualités ?

Cela n’est possible que si cette clause est précisée dans son contrat. Il faut donc relire son contrat de prêt pour chercher les dispositions spécifiques, telles que :

  • Clause de modulation des échéances
  • Clause de suspension d’échéances
  • Clause de report d’échéances

Il est à noter que beaucoup de contrats ne prévoient pas ces clauses, qui par ailleurs comprennent en général des périodes d’empêchement (1 ou 2 années de crédits avant de pouvoir réaliser ces actions). Pour les autres emprunteurs, il faut en faire la demande et la justifier. Les banques sont plutôt conciliantes et là aussi nous accompagnons les clients dans leur démarche. Une autre proposition de l’APIC, qui dans sa lettre au gouvernement demandait pour les emprunteurs la possibilité d’un report d’échéances d’une durée de 6 mois sous présentation de justificatifs de l’évolution de leurs situations liées à l’épidémie. Attention, la réduction de la mensualité ne peut se faire que si le contrat de prêt contient l’option de modulation des échéances et que cette modulation est possible à la baisse. Une autre solution existe et consiste à faire racheter son crédit afin de faire diminuer ses mensualités. En ce qui concerne l’assurance emprunteur, il faut dans tous les cas continuer de la payer pour conserver cette garantie en cas de problèmes de santé.

Quels conseils souhaitez-vous donner en cette période si particulière ?

Ce confinement ne va pas durer si longtemps. Il faut mettre à profit ce temps libre pour réfléchir à son projet immobilier, pour se loger comme pour investir. Les visites des biens peuvent être virtuelles, pour faire un premier tri en attendant la reprise, et tous nos conseillers sont disponibles pour apporter des services, faire des simulations de financement ou préparer les dossiers pour être prêt dès que l’activité redémarrera normalement.

Le marché immobilier résidentiel sera-t-il impacté ? Y aura-t-il un avant et un après ?

Le marché avait déjà encaissé une baisse avec les préconisations de la Banque de France suite au rapport du HCSF. Depuis, le COVID19 et le confinement ont fait chuter la demande. Nous pourrions subir une baisse des ventes et des financements de 20% cette année. Je reste cependant convaincu que nous vivrons un rattrapage dès le retour à la normale, l’envie d’immobilier pour se loger ou en placement sera encore plus au cœur de la stratégie des ménages après cette catastrophe !